Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Kętrzynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 marca 2025r.

Sąd Rejonowy w Kętrzynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Sławomir Szubstarski
Protokolant:	sekretarz sądowy Agnieszka Piskorz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2025 r. w K.

sprawy z powództwa J. C., D. C.

przeciwko Skarbowi Państwa-Staroście (...)

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ulicy (...), oznaczonej działką gruntu nr (...), o powierzchni 0,2409 ha, opisanej w księdze wieczystej (...), będącej w użytkowaniu wieczystym J. i D. małżonków C., wynosi od 01 stycznia 2024r. kwotę 3 507,99 złotych (trzy tysiące pięćset siedem, dziewięćdziesiąt dziewięć) złotych;

II.  na podstawie art. 100 k.p.c. zasądza solidarnie od powodów na rzecz pozwanego kwotę 729 (siedemset dwadzieścia dziewięć) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  nakazuje pobrać solidarnie od powodów na rzecz Skarbu Państwa kwotę 277,38 (dwieście siedemdziesiąt siedem, trzydzieści osiem) złotych tytułem nieuiszczonych kosztów procesu.

Sygn. akt: I C 775/23

UZASADNIENIE

Sprzeciwem od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z 8 listopada 2023 r. w sprawie SKO.(...) – zastępującym pozew – powodowie J. i D. małżonkowie C. domagali się uznania, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest uzasadniona w innej (niższej) wysokości. Wartość przedmiotu zaskarżenia powodowie określili na 1 581 zł. Nadto wnieśli o zasądzenie od pozwanego Skarbu Państwa solidarnie na ich rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że pismem z 10 sierpnia 2023 roku Starosta (...) wypowiedział z końcem roku 2023 dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa oznaczonej jako działka (...), o powierzchni 2 409 m ² , położonej w obrębie miasto K., przy ulicy (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), z powodu wzrostu jej wartości. Od 1 stycznia 2024 r. opłata miała wynieść 3 802,86 zł. Powodowie krytycznie odnieśli się do operatu wyceny wartości nieruchomości sporządzonego w dniu 12 grudnia 2022 r. przez rzeczoznawcę dr inż. C. K., stanowiącego podstawę ustalenia aktualnej wartości nieruchomości. Zarzucili, że nieruchomość nie ma podłączenia do kanalizacji, czego nie uwzględnia operat. Ich wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. zawierający zarzut do operatu szacunkowego został oddalony decyzją z 8 listopada 2023 r. Z decyzją powodowie się nie zgodzili i wyłuszczając zarzuty deprecjonujące operat szacunkowy dr C. K. wnieśli powództwo w niniejszej sprawie.

Na rozprawie z 16 maja 2024r. pełnomocnik powodów podtrzymał żądanie, natomiast na rozprawie z 6 marca 2025 r. wniósł o ustalenie, że wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosi 3 507,99 zł oraz o wzajemne zniesienie kosztów procesu pomiędzy stronami.

W odpowiedzi na pozew Skarb Państwa – zastąpiony przez Starostę (...) wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu stanowiska pozwany wskazał, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki będącej w posiadaniu powodów była zasadna. Wartość tej działki została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego, wyceniona w dniu 12 grudnia 2022 r. na kwotę 126 762 zł i może stanowić podstawę do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Podniósł, że dotychczas obowiązująca wysokość opłaty został ustalona w 2015 roku w wysokości 2 222,31 zł. Pozwany ma obowiązek aktualizacji opłat, a w świetle operatu dr K. aktualna wartość nieruchomości wzrosła. Zdaniem pozwanego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie ze stosownymi przepisami, jest on prawidłowy i rzetelny. Był przedmiotem oceny Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które potwierdziło jego prawidłowość pozwalającą na oparcie ustaleń o jego treść.

Na rozprawie z 6 marca 2025 r. pozwany podtrzymał żądanie oddalenia powództwa z uwagi na niewielką różnicę między zaoferowaną wysokością opłaty rocznej, a należną na podstawie wartości nieruchomości ustalonej w toku procesu. Wniósł także o stosunkowe do wyniku procesu rozdzielenie jego kosztów.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...), o powierzchni 0,2409 ha, położonej w K. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Kętrzynie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość obciążona jest prawem użytkowania wieczystego na rzecz J. A. i D. małżonków C.. Użytkownicy wieczyści na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej są właścicielami wzniesionych na gruncie budynków magazynowych, garaży oraz wiat.

(okoliczności niesporne; dowód: 1. Odpis księgi wieczystej (...) – k.188-190; 2. Informacje o działce k.36,80; 3. Opinia biegłej J. N. k. 147-170).

Pismem z 10 sierpnia 2023 r. Starosta (...) - reprezentujący Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami państwowymi - wypowiedział powodom dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z powodu wzrostu jej wartości i zaoferował przyjęcie z dniem 1 stycznia 2024 roku nowej opłaty w wysokości 3 802,86 zł, stanowiącej 3% wartości nieruchomości, zaktualizowanej do kwoty 126 762,00 zł. Wypowiedzenie zostało doręczone powodom 18 sierpnia 2023 r. Podstawę zaktualizowania wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy opracowany przez dr inż. C. K. w dniu 12 grudnia 2022 roku.

(dowód:1. Wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej – k. 27; 2. zwrotne potwierdzenie odbioru – k. 12; 3. Operat szacunkowy k.28-35).

Poprzednia aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości z powodu wzrostu jej wartości miała miejsce w 2015 roku wskutek wypowiedzenia opłaty rocznej pismem 21 grudnia 2015 r. Wówczas organ ten ustalił poprzednikom prawnym powodów opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w księdze wieczystej (...) kwocie 2 222,31 zł.

(dowód: 1. Aktualizacja opłaty rocznej k. 45;)

Powodowie w dniu 12 września 2023 r., skierowali do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest uzasadniona w niższej wysokości. Zakwestionowali ustalenia w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę aktualizacji wartości nieruchomości podnosząc, że działka nie jest uzbrojona w sieć deszczową i jest zalewana, oględziny przeprowadzono pod ich nieobecność, do porównania zostały przybrane nieruchomości niepodobne, a nadto porównanie zostało oparte o niewłaściwe parametry.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. orzeczeniem z 8 listopada 2023 r. oddaliło wniosek powodów. Orzeczenie SKO zostało doręczone 20 listopada 2023 r.

(dowód: 1. wniosek - k. 13-14; 2. orzeczenie SKO w O. k. 17; 3. zwrotne potwierdzenia odbioru k. 10).

Nieruchomość oddana powodom w użytkowanie wieczyste jest w regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta, o wymiarach 38-41 m x 60 m. Zabudowana jest dwoma budynkami użytkowymi o funkcji magazynowo - składowej, znajdują się tam również nietrwale związane z gruntem garaże i wiaty. Niezabudowany obszar działki stanowi plac manewrowo - składowy utwardzony masą asfaltową, a pozostała część porośnięta trawą i zielenią ozdobną. Działka jest przeznaczona do użytku jako inny teren zabudowany. Działka uzbrojona jest w sieć elektroenergetyczną i wodociągową. Przez działkę przebiegają sieci gazowa i telekomunikacyjna, bez przyłączy na terenie działki. Na wysokości działki brak jest sieci kanalizacji sanitarnej, ścieki bytowe odprowadzane są do indywidualnego szamba. Brak również sieci kanalizacji deszczowej. Odprowadzanie wód opadowych z terenu działki odbywa się do rowu melioracyjnego za pomocą sieci deszczowej samodzielnie rozbudowanej przez powodów w 2023 roku.

Wartość rynkowa nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powodów na dzień 12 grudnia 2022 roku wynosiła 116 933 złotych.

(dowód: 1. Opinia biegłej J. N. k. 147-170; 2. Uproszczony wypis z rejestru gruntów k. 145; 3. Przesłuchanie powoda k. 135)

Opisany stan faktyczny został ustalony na podstawie załączonych do akt niniejszej sprawy dokumentów, opinii biegłej z zakresu szacowania nieruchomości oraz zeznań powoda.

Dowody z dokumentów zasługiwały na uwzględnienie, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, nie nasuwała wątpliwości.

W zakresie ustalenia wartości rynkowej Sąd oparł się o opinię biegłej J. N.. W ocenie Sądu brak było podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dowodu z opinii biegłej. Została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową z zakresu szacowania nieruchomości. Biegła poprawnie zanalizowała stan faktyczny, prawidłowo zgromadziła materiały potrzebne do wydania opinii i sporządziła ją uwzględniając wszystkie aspekty sprawy. Operat uwzględniał w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Elementy istotne dla określenia wartości zostały wskazane przez strony. Zastosowane przy tym zostało właściwe podejście oraz metoda szacowania nieruchomości, w konsekwencji czego operat mógł stanowić wartościową podstawę ustalenia wartości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Żadna ze stron nie kwestionowała opinii. Uznając zatem, iż złożona opinia jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, stąd Sąd uczynił ją podstawowym materiałem dowodowym, na którym oparł rozstrzygnięcie w sprawie.

Sąd dał wiarę zeznaniom powoda. Sprowadzały się one zasadniczo do braku uzbrojenia działki w sieć kanalizacji deszczowej. Jej brak oraz obniżone w stosunku do nieruchomości sąsiednich położenie, powodują, że w porze intensywniejszych opadów działka jest zalewana wodą opadową z działek sąsiednich, która stopniowo jest odprowadzana do rowu melioracyjnego, z uwagi na niewystarczającą przepustowość samodzielnie przez użytkowników wykonanej studzienki oraz nitki kanalizacyjnej. W ocenie Sądu zeznania te znajdują odzwierciedlenie w opinii biegłej, w załączonych nagraniach (k.139), a wynikający z nich stan faktyczny nie był też kwestionowany przez pozwanego.

Sąd zważył, co następuje:

Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) w myśl których użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Natomiast w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ugn, zastępuje pozew. Zatem w wyniku sprzeciwu użytkowników wieczystych wniesionego 1 grudnia 2023 r. (prezentata – k. 4), orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 listopada 2023 r. (znak: SKO.(...)) straciło moc obowiązującą, na podstawie art. 80 ust. 3 ugn, a wnioskodawca stał się powodem w niniejszej sprawie.

Kwestię aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości reguluje przywołana już ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ugn wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Z kolei zgodnie z art. 77 ust. 3 który stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W myśl przepisu art. 78 ust. 1 powołanej ustawy, właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

W doktrynie i orzecznictwie nie ma jednolitości poglądów, co do charakteru sprawy, która toczy się w sądzie w wyniku sprzeciwu (por. wyrok SN z 15 lutego 2008 r., sygn. I CSK 418/07). Według jednego ze stanowisk jest to uregulowana w art. 189 k.p.c. sprawa o ustalenie stosunku prawnego (por. uchwałę SN z 19 września 1997 r., sygn. III CZP 44/97; wyrok SN 29 października 1997 r., sygn. II CKN 281/97; postanowienie SN z 10 października 2002 r., sygn. V CZ 110/02; post. SN z 11 września 2003 r., sygn. III CKN 239/01), jednak prezentowane są również poglądy o kształtującym (konstytutywnym) charakterze orzeczenia wydawanego przez sąd (por. wyrok SN z 18 września 2003 r., sygn. I CK 66/02; uchwała SN z 23 września 2005 r., sygn. III CZP 37/05; wyrok SN z 21 marca 2006 r., sygn. V CSK 147/05; wyrok SN z 26 października 2005 r., sygn. V CK 276/05; wyrok SN z 24 czerwca 2010 r., sygn. IV CSK 43/10). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela drugi z przedstawionych poglądów, że powództwo rozpoznawane na podstawie art. 80 ugn ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, a nie powództwa o ustalenie w rozumieniu art. 189 k.p.c. W rezultacie w sprawie zapada wyrok o konstytutywnym charakterze. Oznacza to, że uznając, iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec niespełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty) sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości; jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to powództwo oddala; jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że przy wypowiedzeniu dotychczasowej stawki opłaty za wieczyste użytkowanie zaistniały wszystkie przesłanki umożliwiające aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Od ostatniej aktualizacji upłynął ponad trzyletni okres, organ reprezentujący Skarb Państwa dochował właściwej formy oraz terminu wypowiedzenia stosownie do wymogów z art. 78 ust. 1 ugn.

Okoliczności te nie były sporne pomiędzy stronami, natomiast spór skoncentrował się na kwestii wysokości wzrostu wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym. Użytkownicy wieczyści kwestionowali wysokość podniesienia kwoty opłaty, określając wartość przedmiotu zaskarżenia na kwotę 1 581 złotych.

Wobec powyższego Sąd dopuścił na wniosek stron dowód z opinii biegłej z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej spornej nieruchomości gruntowej na dzień wypowiedzenia. W przedłożonej opinii biegła wskazała, iż wartość przedmiotowej nieruchomości stanowi kwotę 116 933 zł. Przedmiotowa opinia nie była kwestionowana przez strony, a Sąd uznał ją za nie budzącą wątpliwości.

Bezsporne było również, iż użytkowana wieczyście działka została oddana powodowi na cele przemysłowe. Z tych też względów zgodnie z treścią przepisów art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt 5 ugn, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu wynosić powinna 3% wartości gruntu, co daje kwotę 3 507 złotych.

Jak zatem wynika z powyższych rozważań aktualizacja opłaty rocznej dokonana przez pozwanego była uzasadniona na podstawie przepisu art. 77 ust. 1 ww. ustawy, choć nie we wskazanej w decyzji wysokości.

Podkreślić przy tym należy, iż niewielki wymiar różnicy wartości ustalonych przez pozwanego oraz w toku niniejszego procesu, nie daje podstaw do oddalenia powództwa w całości, o co wnioskował pozwany. W procesie o ukształtowanie prawa Sąd ma obowiązek samodzielnie ustalić wartość opłaty w każdym przypadku, o ile nie znajduje podstawy do utrzymania stawki zaoferowanej przez pozwanego. Wysokość stawki precyzyjnie wskazuje ustawa jako równowartość 3% wartości nieruchomości, nie pozostawiając w tym względzie żadnego kwotowego marginesu swobody. Z tego powodu Sąd nie miał możliwości oddalenia powództwa, jak tego domagał się pozwany, ale konieczne było ukształtowanie tej opłaty na wysokości – ostatecznie wnioskowanej przez powodów – odpowiadającej 3% wartości nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd na podstawie wyżej wymienionych przepisów, w szczególności art. 77 ust. 1 w zw. z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt 5 ugn orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie II wyroku na podstawie art. 100 k.p.c. stosunkowo rozdzielając je pomiędzy stronami. Dla potrzeb tego rozstrzygnięcia Sąd uznał, że powodowie kwestionowali prawidłowość podniesionej opłaty w części kwoty 1 581 zł, co wynikało ze wskazanej w sprzeciwie od decyzji S.K.O. wartości przedmiotu zaskarżenia. Wobec ustalenia zasadności podniesienia opłaty rocznej o kwotę 1 285 zł należało stwierdzić, że powodowie wygrali proces w 19 % natomiast pozwany w 81 %. Na koszt procesu składały się koszt opinii biegłej (2 194,30 zł) opłata od pozwu (200 zł) oraz koszt pełnomocników (900+917 zł).

W wyniku proporcjonalnego obciążenia każdej ze stron kosztami procesu (opłata od pozwu oraz wynagrodzenie pełnomocników) powodowie winni zwrócić pozwanemu kwotę 729 zł.

Koszt opinii biegłej w części 81 % (1 777,38 zł) obciążał powodów. Został on pokryty przez powodów do kwoty 1 500 zł., wobec czego Sąd w punkcie III nakazał pobrać od powodów na rzecz Skarbu Państwa kwotę 277,38 zł.

ZARZĄDZENIE

1.  (...);

2.  (...);

3.  (...).

K., 7 kwietnia 2025 r.